大型公用建筑一般采用中央空调冷水机组进行夏季制冷冬季供热。新兴的物业管理大军在维护和进行中央空调的日常管理工作，一般采用由水处理公司承包式合作。
　　纵观全国上下的中央空调管理，发现管理很好的极少，都不同程度地存在这样或那样的问题，现就主要问题阐述如下：
一、由于设计部门设计的不合理引发的问题
　　很多单位的中央空调在运行中会出现各种问题，分析起来，相当一部分是由于设计部门设计不合理，甚至设计错误导致的。常见的不合理设计问题有以下几点：
1．为了防垢，在水处理系统中设计了磁水器
　　磁水器的种类和名目繁多，有的称为电子除垢仪、高频水改仪等等，总之都是使水分子得到磁化（极化），而极化的水分子具有极强的电负性，吸引钙、镁离子，从而延缓结垢时间，达到防垢的目的。具有极强的电负性的水分子也能剥蚀水垢和锈垢。因此有的厂家讲产品具有防垢、防腐、除垢、除锈的作用。的确，磁水器具有一定的上述这些正面作用。但是，如果对磁水器的安装数量及安装位置设计的不合理时，它会对水系统产生严重腐蚀，它的这种负面作用远远大于正面作用。对空调设备及水系统造成严重的危害。
　　例如：某大厦（30层高）的全进口中央空调，设计部门在水系统中设计并安装了约十多台磁水器，其中仅冷冻水系统就安装了十台磁水器，运行中没有再采取其它水处理方法。设备仅运行了一年半就产生了严重腐蚀。化验水样，水中铜离子高达50几毫克／升，铁高达200多毫克／升。
　　为解决腐蚀问题，三年前将我请到现场进行诊断，当我从冷冻水系统的循环水泵入水口侧面取样时，发现成团成团的红色铁锈随水涌出，在200ml锥形瓶底约有8mm厚的成絮状的铁锈，可见水系统的锈蚀是相当严重的。我抬头发现10几台磁水器都在工作，我让他们立即将冷冻水系统的磁水器全部关掉，冷却水系统也只能保留一台工作。（后来他们将全部磁水器都关掉了）并告诉他们，这就是系统发生严重腐蚀的腐蚀源。并推荐他们采用系列水处理药剂进行防垢防腐。从1999年底至今该大厦中央空调采用了系列水处理药剂，加强了运行管理。投药后，设备既不长垢，又不长锈。检测水样：铜含量＜0.02mg／L（检测不出），铁含量＜0.5mg／L。
　　我建议大家在中央空调系统不要安装磁水器，应把磁水器装在茶炉和浴炉上。
2．应在冷却水系统中安装立式除污器
　　目前全国各地的冷水机组中央空调所安装的除污器都是倒Y字型的，装在空调机组入口前的立管上，这种倒Y字型在立管上的除污器，只能捕捉设备运行初期的建筑垃圾，防止这些垃圾进入冷凝器。但是，这种倒Y字型的除污器不能在日常运行中捕捉细小水垢和锈垢，因此会引起冷凝器积垢，积泥和其它杂质。
　　正确的作法是在冷凝器的入水口前，安装一台立式除污器（同热水锅炉系统中的除污器），将冷却水系统中的各种杂质截留在除污器中。
3．在空调机冷却水和冷冻水的出水侧设计快速排污阀
　　目前很多单位的中央空调冷却水端板或冷冻水端板处都没有安装快速排污阀，部分单位还用封堵塞住了这些排污口，其实这种做法是很错误的，易使空调机内积泥积杂质，影响热交换效率，还导致冷凝器一年一度的定期清洗。
　　正确的作法是对冷却水系统每周从冷凝器出水口侧按“三开、三关法”排污2～3次，对冷冻水系统应每周按此法排污一次。
4．在冷却塔补水管上和冷冻水补水箱的补水管上各安装一块自来水水表。
　　目前相当一部分中央空调的冷却水和冷冻水补水管上没有安装自来水水表，使得用户不知道系统中共有多少水，也不知道每日补多少吨水，为运行管理带来了很多麻烦。因为中央空调水处理一般采用药剂处理，必须按补水量和系统水量投药，因此这二块水表在设计上是不能少的。
5．最好不采用软化水做中央空调的补水
　　我从1987年发现钠离子交换再生废液对地下水造成永久性污染。在北京市每制一吨软化水就需要向地下排放2～5公斤食盐。由于低压锅炉水质标准（现称为“工业锅炉水质标准”）GB1576的规定，几乎所有的工业锅炉（压力≤2.5Mpa的锅炉）都采用了软化水作为锅炉给水，北京市有9000多锅炉房，其中上规模的锅炉房就有2800多，每年要往地下排几十万吨食盐，造成了地下水永久性污染，导致人类患高血压、心脏病，癌症机率的增加等。后果十分可怕，美国己经限制使用钠离子交换器。
　　我上述所讲，可见使用软化水的危害极大，所以我建议设计部门在设计中央空调时，千万不要选用软化水做补给水。一来是为了减少对地下水的污染，二来也是为了中央空调自身的安全合理运行。因为软化水只防垢不防腐，腐蚀性大于自来水，用软化水做水源会导致空调水系统腐蚀，最终还要投药防腐。而一般的水处理药剂都应该是既防垢又防腐的。这样看来，选用软化水做补水就不是好的方法了。
二、运行控制中应注意的几点问题
　　俗话说“三分药剂，七分管理”，可见制定中央空调运行管理的指标和方法也十分重要。
　　搞好中央空调的水处理运行管理，无非是为了防垢、防腐、杀菌、灭藻，延长设备使用寿命。
1．防垢、防腐
　　对于防垢、防腐，应选用先进的水处理药剂，确保设备不结垢、无腐蚀。
2．杀菌、灭藻
　　中央空调的制冷系统一般在炎热的夏季运行，不光冷却塔塔盘内易滋生细菌和藻类。因此在南方大多数单位都在定期投加杀菌灭藻剂。
　　目前市面上常用的杀菌灭藻剂都具有氧化性（也有无氧化性的），因此对铁系统都有腐蚀作用，长期投加会对系统造成腐蚀，用户在选择杀菌灭藻剂时要注意。
　　杀菌灭藻是被动做法，如果我们在选择防腐阻垢剂时，选择能抑制细菌和藻类生长的药剂，则会起到多重功能的目的，这样就可以不投或少投杀菌灭藻剂。而水系统中即无垢、无腐蚀，也不长细菌和藻类，整个水系统无任何杂质，做到运行中节电20％以上。
3．调节控制空调水系统的PH值
　　空调水系统中既有铜又有铁，做到使二种金属都得到保护，这就应该控制系统水的PH值在9～9.9之间，因为铁的钝化区在PH值9～13，铁喜碱性介质，而铜怕碱，当PH值达到10时，铜开始受腐蚀，故在铜与铁都共存的水系统中，要严格控制pH值在9～9.9（最好9.0～9.9）。这样做还有利于抑制细菌和藻类生长。
　　搞好中央空调水处理并不难，只要设计安装合理，选择药剂先进、运行控制合理，就可以圆满地完成中央空调的水处理工作。